家づくり豆知識2021年5月10日【家 相談 どこ？】頭金ゼロでもおうちって買えるの？頭金を貯めてからは損なの？
皆さんこんにちは
本日はよく、質問をいただくことについてお伝えしていきたいと思います。
それは、『頭金って必要なんですか？』という質問です。
結論から申し上げると、頭金を貯めてから買うのは『支払い総額的に多くなる。』ということです。
ここからは頭金に関しての一般的なお話になります。
マイホームの頭金は「住宅価格の2割程度必要」とよく言われていますが、最近では金融機関の住宅ローンは物件価格の100％まで借りられるようになってきています。
審査の段階で、2割頭金を入れると、金利が0.〇％下がるなどの条件面で、頭金を入れる方もいます。
ですので、頭金を入れなくても住宅を購入することは可能で、実際に頭金なしで購入する人が増えています。
また諸費用分も住宅ローンに組み入れることが出来る『フルローン』といわれる商品もあるので、以前より借入しやすいですね。
ただ「頭金ゼロ」でも現金が全くない場合は住宅を買うことはできません。
住宅を購入する際の手付金(住宅価格の5％～10％)や印紙税などは現金での支払いとなります。
手付金は契約時に現金で支払うものなので、住宅ローンを借りる以前に用意が必要です。
住宅価格の100％と手付け金等の諸費用分を含めて住宅ローンで借り入れた場合でも、手付金や印紙税などの諸費用は現金での支払う必要があります。
この場合、住宅ローンが実行された時点で売主(建築会社)から手付金などの諸費用が戻ってきます。
また中古住宅などは、物件価格の全額まで住宅ローンを借りられないケースがあり、注意が必要です。
仲介手数料が発生する新築住宅、中古住宅や一般の土地はさらに多くの諸費用がかかるので、
無理のない資金計画を立てましょう。当店では雑誌に取り上げられたり、新聞社主催のセミナーなどを実施しているライフプランナーに無料でカウンセリングを受けることができ、
安心して払って行ける住宅ローンの金額を出してもらうことが出来ます。ライフプラン計画書を作成してもらうことが出来ます。
住宅購入時の年齢にもよりますが、返済期間が35年の場合、25歳で借りると完済は60歳、30歳なら65歳、35歳なら70歳となり、購入を先延ばしにするほど退職後の生活に影響を及ぼすことになります。理想は定年前に住宅ローンが完済できていることです。
ここからは2人（Aさん、Bさん）のケースをもとに実際にどの程度金額がかかってくるのか、見てみましょう
2人は同じ賃貸に住んでいて、現在8万円の家賃を払っています。Aさんは頭金なしで購入を検討していて、Bさんは5年間で300万円の頭金を貯めてから購入を検討しています。
◆頭金ゼロで今すぐ住宅を購入したAさんの場合
Aさん(30歳)
頭金なし 3500万
住宅ローン 3500万
35年返済 1.6％ 全期間固定
ボーナス返済なし
月額 109,000円
総返済額 4574万円
完済時年齢 65歳
◆頭金を貯めてから住宅を購入したBさんの場合
Bさん(30歳)
頭金 300万 3500万
住宅ローン 3200万
35年返済 1.6％ 全期間固定
ボーナス返済なし
月額 100,000円
総返済額 4182万円
完済時年齢 71歳
上記のように考えていくと、
同じ年齢・家賃を支払っているAさんとBさんを比較した場合、
総返済額では5年間で頭金300万円を貯めたBさんのほうが約392万円お得になりますよね？
しかし頭金を貯める期間中は家賃とダブルでお金がかかることをあまり皆さん考えていません。
固定費はかかるのが当たり前ということで、意識があまり行かないところですよね？
5年間で300万円貯めるには年間60万円として、毎月均等にすると5万円貯蓄することになり、
家賃8万円＋貯蓄5万円＝13万円となります。
今まで8万円だったのが、13万円と上がってしまうと結構な負担になると思いませんか？
5年間の家賃が392万円を上回る場合は、急いで購入したほうがいいということなんです。
頭金ゼロで家を購入したAさんは、今の家賃より2万9000円高くなり
毎月の住宅にかかる費用は増えますが、65歳で完済できます。
一方、Bさんは頭金300万円を貯める為、
毎月の家賃の他に5万円貯蓄して5年後の36歳で住宅を購入した場合、
Aさんよりも毎月の返済額は9000円安くなり、71歳で完済です。
一見Bさんのほうが有利のように思えますが、5年間の家賃の合計480万円を加えると
総返済額は4,962万円になり、Bさんのほうが住宅にかかる総費用は多くなります。
もし5年後に金利が今より上がっている場合は、毎月の住宅ローン返済額は更に高くなり総返済額も増えます。
今は金利が低いので頭金を貯めるより、むしろ繰り上げ返済を上手に活用してみてはいかがでしょうか？
「住宅ローン減税」控除期間後に300万円繰り上げ返済をすると、返済期間を短くすることができ
総返済額も圧縮できます。
親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける場合は、特例で一定額まで非課税になります。
耐震性や省エネ性、バリアフリー性のいずれかの基準を満たす住宅を取得する場合、
非課税枠がさらに大きくなります。
住宅を購入する際は、出産や進学などのライフイベントも考慮して無理のない返済額を心掛けましょう。
年金もあてにならない時代だからこそ退職後に住宅ローン残債の無い安心を手にしましょう。
